Dans un contexte économique où l'achat immobilier est de plus en plus difficile pour les jeunes générations, la vente en viager occupé peut représenter une solution intéressante. Mais qu'est-ce que cette pratique et quelles sont ses spécificités ? Cet article vous apportera des éléments de réponse.

Qu'est-ce que le viager occupé ?

Le viager occupé consiste à vendre un bien immobilier (appartement, maison) avec conservation du droit d'usage et d'habitation par le vendeur - appelé crédirentier - jusqu'à sa mort ou pendant une période déterminée. Cette modalité permet au début de financer son départ à la retraite ou de compléter sa pension sans avoir à déménager. Un versement initial, appelé "bouquet", est effectué par l'acquéreur débirentier lors de la signature.

Avantages pour le crédirentier

Conservation de son domicile et commodités

Le premier avantage pour le crédirentier réside dans le fait de pouvoir continuer à jouir paisiblement de son logement en qualité d’occupation. Il conserve ainsi un logement adapté à ses besoins et proche de ses habitudes de vie

Revenus supplémentaires

La vente en viager occupé lui permet également d'obtenir un complément de revenus sous forme de rente viagère versée par l'acquéreur pour le reste de la vie du crédirentier. Cette rente est calculée en fonction de la valeur du bien, de l'âge de crédirentier et de son espérance de vie.

Fiscalité avantageuse

Les revenus procurés par ce dispositif bénéficient d'une fiscalité allégée qui varie en fonction de l’âge du percevant : à 70 % lorsque celui-ci est âgé entre 50 et 59 ans, et jusqu’à 30 % après 70 ans.

Avantages pour l'acquéreur débirentier

Prix d'achat réduit

L'un des principaux atouts du viager occupé pour l'acheteur semble être la réduction significative du coût d'acquisition du bien immobilier compte tenu de la présence du crédirentier dans les lieux. En effet, selon l’âge de ce dernier ou l’état du marché, les montants consentis peuvent chuter jusqu’à près de 50 % comparativement à une acquisition classique.

Pas de gestion locative

En optant pour un viager occupé, l'investisseur évite les contraintes liées à la gestion locative : pas de recherche de locataire ni de loyers impayés, et permet également de ne pas payer la taxe foncière sur la propriété bâti (TFPB).

Sécurité du placement

Dans un contexte économique marqué par la faible rémunération des produits financiers, l'achat en viager occupé offre un rendement potentiellement plus élevé pour l'investisseur qui acquiert un bien immobilier souvent à moindre coût.

Calcul de la rente viagère et du bouquet

Le montant du "bouquet" et de la rente viagère est déterminé selon plusieurs critères :

• la valeur vénale du bien immobilier (prix au m2 dans la région)
• l'âge du crédirentier et son espérance de vie
• le taux d'occupation du bien (en tenant compte du droit d'usage et d'habitation)

Ces éléments sont pris en compte pour déterminer le montant du "bouquet" et la rente viagère à verser mensuellement, trimestriellement ou annuellement jusqu'à la fin du droit d'usage et d'habitation par le crédirentier. Le versement de la rente s'arrête généralement avec le décès du crédirentier ou après une période déterminée.

Pourquoi recourir à un notaire ?

Afin de sécuriser cette vente particulière, il est fortement conseillé aux parties prenantes de faire appel à un notaire qui se chargera de la rédaction de l’acte authentique et de vérifier les aspects juridiques et administratifs liées à la transaction. En effet, l'intervention d'un professionnel permet d'éviter les erreurs et d'assurer :

• une bonne compréhension des modalités et obligations liées au contrat
• la rédaction de clauses spécifiques en cas de besoin (par exemple, en matière d'entretien du bien ou d'accès aux parties communes)
• le respect des dispositions légales applicables

En conclusion, la vente en viager occupé représente une solution innovante permettant aux personnes âgées de bénéficier d'une source de revenus supplémentaires tout en conservant leur logement, et aux acquéreurs d'investir dans un bien immobilier à un coût potentiellement moins élevé. Toutefois, il convient de bien se renseigner et d'évaluer les avantages et les inconvénients de ce dispositif avant de se lancer.